Derechos y limitaciones del arrendatario de un local comercial en una comunidad de propietarios a la hora de realizar obras de adaptación o reforma.
El local comercial en una comunidad de propietarios
Los locales comerciales en planta baja de edificios residenciales son elementos privativos de la comunidad, sujetos a la LPH en lo referente a elementos comunes y a la LAU en lo referente al arrendamiento. El arrendatario del local tiene derechos y obligaciones tanto frente al propietario del local como frente a la comunidad.
Qué obras puede hacer el arrendatario sin autorización
El arrendatario puede realizar obras menores de mantenimiento y conservación del local sin autorización del propietario ni de la comunidad, siempre que no afecten a elementos estructurales ni a instalaciones comunes. La pintura interior, el cambio de suelo o la instalación de mobiliario son ejemplos típicos.
Qué obras requieren autorización del propietario
Las obras de mayor envergadura que transformen el local o afecten a elementos estructurales requieren autorización expresa del propietario. Estos son los casos más habituales:
- Apertura o cierre de huecos en tabiques no estructurales
- Instalación de sistemas de climatización con unidades exteriores en fachada
- Cambio de la distribución interior del local
- Instalación de rótulos o elementos publicitarios en fachada o escaparate
Cuándo interviene la comunidad de propietarios
La comunidad interviene cuando las obras del local afectan a elementos comunes: fachada, estructura del edificio, instalaciones comunes o zonas comunes. En ese caso se requiere autorización de la junta. El administrador gestiona la solicitud y la presenta a la junta con la documentación técnica correspondiente.
Responsabilidad por daños causados por las obras del local
Si las obras del arrendatario causan daños en zonas comunes o en otros pisos del edificio (grietas, filtraciones, cortes de suministro), el propietario del local es responsable civil frente a la comunidad y a los vecinos afectados, independientemente de que las haya realizado su inquilino. El arrendatario responde frente al propietario del local.
